שימור השיכון הציבורי

גדלתי בשיכון, כזה של 2 כניסות, 4 קומות, 16 דירות בבניין. מרחבי דשא בין בניין לבניין, ממש אוטופיה מודרניסטית. היה לא רע לגור שם, וגם כתבתי על זה. די קרוב לחזונו של לה-קורבוזיה. אלא שכחזרתי לשם לראות את המקום שלושים שנה מאוחר יותר, המקום נראה הרבה פחות טוב. די גרוע אפילו.

אותן  חוויות הילדות שלי בשיכון, ומצבו העגום היום, דרבנו אותי ללכת לכנס אודות שימור מורשת השיכון הציבורי, שהתקיים במכללת שנקר לא מזמן.

לקחתי את עצמי אל מעבר לנתיבי איילון, למכללת שנקר, בערב יום חמישי אחד לכינוס מעלה. היה מעניין, אך גם עצוב קצת. כי לדוברים לא היה פתרון של ממש לרוב שיכוני המצוקה בארץ. ומאז, אני לא מפסיק לחפש פתרונות יצירתיים לסוגיה. בינתיים, לא מצאתי.

את השיכון ההוא, זה שגדלתי בו, לא הייתי מציע לשמר. ולא בגלל שהדירות בו קטנות. כי יש לא מעט אנשים, לפני או אחרי הילדים בחייהם, הזקוקים לדירות קטנות. פשוט כי הוא נבנה מלכתחילה כל כך רע, שדברים כמו חדר מדרגות שבקושי אפשר לעבור בו, תקרות מאד נמוכות ואיכות בניה ירודה קשה לתקן.

יש כמה מקבצי בתים, הנכללים תחת המעטפת של שיכון ציבורי, שנבנו במקומות כמו צפון תל אביב ושכונת רחביה בירושלים שנראים טוב גם היום. אלו היו הבתים שהאדריכל מיכה לוין, זה ש"המציא" את תא אביב כ"עיר לבנה", בחר להראות בכנס, לא בלוקים ענקיים ובהם עשרות יחידות דיור, אלא מבני שרשרת, עם כניסה נפרדת לכל דירה, טובלים בצמחיה עשירה..נו טוב, אלה כבר ידאגו לעצמם. אותם לא צריך לשמר.

אבל רוב השיכון הציבורי אינו כזה. הבעיה של רוב השיכונים היא שהדיירים שגרים בהם פשוט עניים מדי. גם אם הם בעלי הדירות וגם אם הם שוכרים את הדירות מבעלי הדירות. כי אלו שקנו אותם למטרות השקעה לא מעוניינים להשקיע שקל בתחזוקה, כי הם לא יצליחו להחזיר את ההשקעה.

אז אין לדיירים אמצעים לתחזק או לשפץ את הבתים. בטח לא בסטנדרט של שימור, וחלקם הגדול יקרוס כמו מגדל קלפים אם תהיה פה רעידת אדמה רצינית. המדינה יכולה לעזור אולי בתקציב לכמה שיכונים מהיותר ראויים, אבל זה טיפה בים, ודורש השקעה קבועה, לא חד פעמית.

אז מה לגבי פינוי-בינוי? רק במקומות יקרים, כמו מרכז הארץ, כדאי ליזמים להיכנס לזה. וגם שם, הם צריכים לבנות פי ארבע או חמש מטרים רבועים של בניה על אותו מגרש  כדי שישתלם להם. וזה אומר בנייה לגובה, בתים עם מעלית ולובי, וחברת אחזקה, וארנונה מוגדלת והוצאות חודשיות שהדיירים המקוריים שיקבלו דירות משופרות במקום אלה עליהם וויתרו, לא מסוגלים לעמוד בהן. פינוי בינוי הוא לא משהו שהדיירים בשיכונים המוחלשים יצאו נשכרים ממנו.

מה לגבי דברים כמו "תמ"א 38": חיזוק ושדרוג הבניין בתמורה לתוספת קומות ואחוזי בניה? במעט מאד מקומות אנשים ירצו לרכוש פנטהאוז על גג של שיכון רב כניסות ורב דירות שבו גרים אנשים מעוטי יכולת. למרות שזה לא מאד שונה מאד ממגדלי היוקרה של דרום שדרות רוטשילד המשקיפים על אזור התחנה המרכזית. זה יכול לקרות אולי ברמת אביב. לא באפקים או קריית אתא.

מה שכן חשבתי שיכול להיות בעל סיכוי להצליח, הוא עירוב שימושים. בשיכונים הנמצאים בתוך ערים, יש סיכוי שבתי עסק, כמו משרדים, או אפילו חברות הזנק (Start-up) בתחילת דרכן יהיו מוכנות לשבת מעל שיכון משופץ, אולי עם מעלית ישירה. שבתי קפה או חנויות קטנות יוכלו לאכלס את קומות העמודים ולממן את החלק הארי של תחזוקת הבניין תמורת שכר דירה מופחת. בכל זאת, זהו נדל"ן שחלקו קרוב למרכזי עסקים קיימים או למרכזי ערים.

אחד המציגים בכנס, אדריכל עמי שנער, הראה הצעות שמשרדו  פיתח עבור באר שבע – שבה נשארו סביב השיכונים במרכז העיר שטחים ריקים רבים, שבאקלים של באר שבע כל מה שצומח בהם הוא אבק. כל השכונות החדשות של באר שבע נבנות בפרברים, ושכונות של שיכונים בלב העיר נשארות מוזנחות ועזובות. באר שבע היא בפועל עיר חלולה. מה אפשר ללמוד מזה? שרק כאשר אין בכלל שטחים ריקים, כמו בתל אביב או בערים באירופה, אפשר לגרום לאנשים עשירים לגור ליד עניים וכך לשדרג את האזור.

מה אפשר לעשות בבאר שבע? אולי פשוט לא לאפשר לבנות שלא בשטחים שבמרכז העיר. לשם זה קיימת תכנית בניין עיר. וראש עיר שלא נכנע לקבלנים יכול לכוון את פני עירו. קשה, צריך ראש/ת עיר עם ראש בטון.

יש המון שיכונים בארץ, שנבנו בשנות החמישים והשישים. וכוחות השוק לא פועלים לטובת הדרים בהם ולכן גם לא לטובת הבניינים עצמם. מצד שני, אם אנחנו לא רוצים להגיע למצב כמו ב"פרוייקטים" בארה"ב, שכונות שלמות שבהן עומדים בנינים כשתוכם שרוף, נטוש או משמש לפשע, מישהו צריך להפעיל פה ראש מאד יצירתי. כי שום מדינה לא יכולה לפתור את זה אל ורק בכסף – זהו אחרי הכל רכוש פרטי של אנשים.

יש שיכון ציבורי אחד במרסיי , אחד מהבניינים האיקוניים של המאה העשרים, שעדיין לא ראיתי לצערי. זהו בנין מרובה דירות שתכנן לה-קורבוזיה שנקרא Unité d'Habitation. אבל הוא בפרוש ב"רשימה הקצרה" שלי. (הייתי גם שמח לראות את התערוכה על לה-קורבוזיה המוצגת כעת ב MOMA, אך אין כבר אף אחד שמשגר אותי אל מעבר לאוקיאנוס כל כמה חדשים על חשבונו…)

בבית הזה, כמו בבתים אחרים של לה-קורבוזיה, הגג משמש את כל דיירי הבית, ויש שם אפילו בריכה שילדים יכולים להשתכשך בה. חזון הרבה יותר נאור מאשר להפקיע את הגג לטובת פנטהאוז(ים).

כן ביקרתי ב Weißenhofsiedlung אשר בשטוטגרט  שיכון לדוגמא שבו תכננו טובי האדריכלים של התקופה. שם משמרים שיכונים, שבאמת ראויים לשימור. כמו זה למשל, של Ludwig Mies van der Rohe